Jak bezpiecznie sprzedać mieszkanie?

Zgodnie z obowiązującymi przepisami przeniesienie własności nieruchomości następuje w chwili podpisania aktu notarialnego, a nie w momencie zapłaty. W umowie nie można też zawierać dodatkowych warunków uzależniających przeniesienie własności od płatności, ponieważ są one niezgodne z prawem. Nawet jeśli notariusz zgodziłby się na dodanie takich zapisów w umowie, to nie będą one miały podstawy prawnej.

Umowa przedwstępna

Już na etapie umowy przedwstępnej można się zabezpieczyć przed nieuczciwym kupującym. Umawiając się na wpłatę zadatku, zabezpieczamy w umowie interesy obu stron. Gdy z transakcji wycofa się kupujący, sprzedający ma prawo zatrzymać całość zadatku. Gdy do podpisania umowy ostatecznej nie dojdzie z winy sprzedającego, to jest on zobowiązany do zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Zadatek najczęściej ustala się w wysokości 10% ustalonej ceny.

Jeśli na tym etapie transakcji kupujący będzie zwlekał z wpłatą zadatku, może być to sygnałem, że podobne problemy mogą się również pojawić na ostatnim etapie transakcji. Łatwiej będzie przerwać proces na tym etapie, aby uniknąć później poważniejszych konsekwencji.

Sprzedaż mieszkania za gotówkę

Jeśli kupujący będzie płacił za mieszkanie gotówką, to mamy przynajmniej dwa sposoby, aby zabezpieczyć się przed brakiem zapłaty.

Najprostszym sposobem jest przelew realizowany jeszcze u notariusza, po odczytaniu i podpisaniu umowy. W czasie oczekiwanie na przygotowanie egzemplarzy aktu notarialnego kupujący realizuje przelew za pomocą bankowości elektronicznej.

Ograniczeniem w tym przypadku mogą być limity transakcji wykonywanych tym kanałem. Limity takie można zazwyczaj ustalać indywidualnie, więc kupujący powinien wcześniej wystąpić do banku z wnioskiem o zwiększenie dostępnego limitu pojedynczej operacji do określonej kwoty.

Warto pamiętać, że środki trafią od razu na rachunek kupującego tylko w sytuacji, gdy będzie on miał rachunek w tym samym banku, co kupujący. W innym przypadku przelew może być zrealizowany następnego dnia roboczego. Środki przekazywane przelewem ekspresowym w kilka minut trafiają na rachunek odbiorcy, jednak w ten sposób możemy przelać kwotę do 100 tys. złotych.

Na wypadek problemów z zapłatą w umowie przenoszącej własność stosuje się zapisy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji z art. 777 k.p.c. Dzięki niemu w przypadku braku terminowej wpłaty możemy złożyć w sądzie wniosek o nadanie aktowi notarialnemu tytułu wykonalności. Po jego otrzymaniu możemy złożyć u komornika wniosek o wszczęcie egzekucji z majątku kupującego.

Innym sposobem bezpiecznego zrealizowania transakcji sprzedaży nieruchomości przy zapłacie gotówką jest skorzystanie z depozytu notarialnego. To jeden z najbezpieczniejszych, ale dość mało popularnych sposobów. Kupujący deponuje u notariusza kwotę niezbędną do zrealizowania transakcji, a po podpisaniu umowy notariusz przekazuje środki sprzedającemu. Transakcja odbywa się bez ryzyka. Usługa jest dodatkowo płatna, a koszty są ustalane indywidualne.

Sprzedaż mieszkania przy finansowaniu kredytem hipotecznym

Jeśli nabywca będzie finansował zakup nieruchomości kredytem hipotecznym, to proce sprzedaży będzie dłuższy, ale bezpieczniejszy dla kupującego. Bank będzie dodatkowym podmiotem, który zadba o bezpieczeństwo transakcji i przeprowadzenie jej zgodne z obowiązującymi przepisami.

Po podpisaniu umowy przedwstępnej kupujący składa w banku komplet niezbędnych dokumentów i czeka na decyzję kredytową. W tym czasie bank sprawdza sytuację finansową kupującego, weryfikuje, czy posiada on zdolność kredytową oraz środki finansowe na wkład własny. Sprawdza też stan prawny i wartość nieruchomości. Po wydaniu pozytywnej decyzji i podpisaniu umowy kredytowej strony mogą przystąpić do podpisania aktu notarialnego.

Po zawarciu umowy, kupujący zwraca się do banku z wnioskiem o wypłatę kredytu. Bank przelewa pieniądze bezpośrednio na rachunek kupującego, który został wskazany w akcie notarialnym. Nie ma ryzyka, że kupujący dostanie pieniądze z banku na własne konto i nie przekaże ich sprzedającemu.

Musimy zadbać o bezpieczeństwo od samego początku

Bezpieczna sprzedaż mieszkania nie ogranicza się jednak tylko do wyegzekwowania na kupującym zapłaty za nieruchomość. O swoje bezpieczeństwo musimy zadbać już od pierwszych kontaktów potencjalnym nabywcom, czyli na etapie wystawienia nieruchomości na sprzedaż w portalu z ogłoszeniami nieruchomości.

Znane są przypadki, w których złodzieje wykorzystują możliwość oglądnięcia mieszkania pod pretekstem chęci zakupu. Sprawdzają w ten sposób, czy właściciel ma w domu wartościowe przedmioty i w jaki sposób najłatwiej dostać się do mieszkania. Udostępniając mieszkanie, warto poprosić odwiedzającego o dane osobowe, to zniechęci do kradzieży i ułatwi ustalić ewentualnego sprawcę.

Dodatkowym zabezpieczeniem może być też skorzystanie z usług pośrednika do spraw nieruchomości, który z każdym klientem zawiera umowę i posiada jego kompletne dane osobowe.

Udostępniając potencjalnemu nabywcy informacje od nieruchomości, akt własności, czy nawet rachunku za media warto upewnić się, że nie przekazujemy w ten sposób swoich danych osobowych, które mogłyby zostać wykorzystane w nieuprawniony sposób.